これまでのブログでは、北関東・埼玉エリアでの不動産投資、特に中古戸建て探しについて
何度か触れてきました。株式投資と並行しながら、良い物件との出会いを探し続けている、
というのが現在の状況です。
ただ、ここ最近の状況を振り返ると、不動産投資のほうはほとんど動けていないというのが正直なところです。
今回は、その「止まっている理由」と、そこからどう仕組みを作り直すかについて、現状をそのまま書いておきたいと思います。
不動産投資が止まっている理由
物件情報メールを「見るだけ」で終わらせている実情
現在、条件に近い中古戸建ての情報が届くよう、不動産会社やポータルサイトのメール配信には登録しています。
予算500万円以下、利回り20%以上、再建築不可は除外、融資を前提とした資金計画という条件で探しているため、該当しそうな物件の情報自体はそれなりの頻度で届いています。
週に数件、多い時にはそれ以上の情報が届くこともあり、情報収集の入口自体は一応できている状態です。
ただ、実際には届いたメールにざっと目を通すだけで終わってしまい、そこから物件概要をさらに調べたり、周辺相場や賃貸需要を確認したりというところまで手が回っていません。
届いた時点では「気になる」と思っても、その日のうちに他の作業に気を取られ、翌日には別の物件情報が届いて上書きされてしまう、という状態が続いています。
理想の動き方と、今の実情のギャップ
届いてから行動に移すまでの流れを、理想の動き方と今の実情とで並べてみると、ギャップがどこにあるのかがはっきりします。
| 行動ステップ | 理想の動き方 | 今の実情 |
| 情報受信直後 | 条件との合致を即判断する | とりあえず流し読みで終える |
| 気になる物件が出た時 | 周辺相場・賃貸需要をすぐ調べる | 翌日には別の情報に埋もれる |
| 調査した後 | 記録を残し比較検討する | 記録がほとんど残っていない |
こうして並べてみると、情報を受け取る入口の部分はできていても、そこから先の「判断」「調査」「記録」という工程がまるごと抜け落ちていることがわかります。
実際にあった「動けなかった」ケース
先週も、条件に近い一戸建ての情報が届きました。
価格帯・立地とも希望に近く、その場では「これは調べてみる価値がありそうだ」と感じました。
ところが、その日は別の作業に追われ、詳細を確認しないまま一日が終わってしまいました。
翌日にはまた新しい物件情報が届き、気づけば前日の物件のことは記憶からも薄れてしまっていました。
特別な物件を逃したという確証があるわけではありません。
ただ、こうした積み重ねこそが行動に移せていないという実情そのものだと感じています。
株式投資に比重が寄っている実情と、その考え方
この状態になっている大きな要因のひとつが、株式投資、特にClaude Codeを使った自動化の取り組みに時間と関心が向いていることです。
不動産投資は融資が前提になる以上、自己資金や属性の状況によって借りられる額や条件が変わってきます。
そこで、株式投資で資産を増やし現金を厚くしておくことで、将来的な融資条件を少しでも有利にしたい、あるいは自己資金の比率を上げて審査を通りやすくしたいという考えが根底にあります。
この方針自体は、不動産投資を進めるうえでの合理的な準備だと考えています。
ただ、その結果として不動産の物件探しに割く時間や注意力が後回しになっているのも、また事実です。
どちらも大切な取り組みであるからこそ、意識して時間を配分しないと、片方に寄ってしまうのだと思います。
ヤモリサミットで感じた「動く人が勝つ」という気づきとの対比
以前参加したヤモリサミットでは、良い物件に出会っている人ほど、実際に動いている人だという印象を強く受けました。
情報を早くつかみ、現地に足を運び、指値交渉までスピード感を持って進める。
そうした行動量の差が、最終的に手に入る物件の質に直結しているように感じました。
今の自分を振り返ると、その「動く」部分がほとんどできていません。
情報は受け取っているのに、そこから先の行動に移せていないという意味では、当時感じた気づきを実践できていないことになります。
| 📌 現状のまとめ 物件情報は届いているのに、確認だけで止まっている。 株式投資への集中という合理的な理由はあるが、行動量が不足している自覚がある。 |
このままだと何が起きるか
中古戸建て、特に予算500万円以下・利回り20%以上といった条件に合う物件は、そもそも市場に出てくる数が限られています。
情報が届いてから調査・現地確認・指値交渉までのスピードが、良い条件で物件を押さえられるかどうかを左右する分野だと理解しています。
届いたメールを見るだけで終わらせている今のペースのままでは、条件に合う物件があっても、他の動いている人に先を越される可能性が高いというのが率直な見立てです。
これは特別な発見ではなく、当たり前の話です。
ただ、当たり前のことほど、改めて言語化しておかないと放置してしまうのだと思います。
確認から行動に変えるための仕組み化
「確認→調査→記録」を仕組みにする考え方
ここから先は反省だけで終わらせず、具体的にどう変えるかを考えます。
ポイントは、メールを確認した「その場の気分」に頼らず、確認・調査・記録という3つのステップを機械的にこなせる形にすることだと考えています。
届いた情報を見て終わりにするのではなく、条件に近いものについては必ず一次調査まで進め、調べた内容を残しておく。
この3ステップを分けて考えるだけでも、「見て終わり」を防ぐ効果はあるはずです。
具体的なルール案
実際に試すルールとして、次の4つを考えています。
- 物件情報メールが届いたら、その場で条件（予算・利回り・再建築の可否）に合致するかだけを即判断する
- 条件に近いものは、週に決まった曜日・時間帯にまとめて周辺相場や賃貸需要を調べる時間を確保する
- 調べた物件は、簡単なフォーマット（住所・価格・想定利回り・気になる点）で記録し、後から見返せるようにする
- 記録が一定数たまった段階で、実際に問い合わせや現地確認に進めるかどうかを判断する
この4つに絞ったのは、判断・調査・記録のそれぞれを、なるべく短い時間で完了できる作業に分解したかったからです。
一度に全部をこなそうとすると腰が重くなってしまうため、まずは「その場でできること」と「時間を確保してやること」を分けておくことを意識しました。
仕組み化を継続するための工夫
ルールを決めても、続けなければ意味がありません。
続けるための工夫として、週に一度、決めた時間に「今週届いた物件情報を振り返る」というタイミングをあらかじめ予定に組み込んでおくことを考えています
。株式投資の管理も同じ週末にまとめて行っているため、その延長線上で不動産の情報整理も同じタイミングに乗せてしまえば、新たに時間を作るという負担を感じにくくなるはずです。
ここで想定される障害は、平日は仕事や家庭のことで時間が取りにくく、「週末にまとめて」と決めても後回しになってしまう可能性があることです。
この対策として、まずは調査の時間そのものより先に、判断だけを平日の隙間時間に済ませておく、という順番にしたいと考えています。
判断さえ先に済ませておけば、週末にやることは「調査」と「記録」に絞られるため、負担も見積もりやすくなるはずです。
また、記録を残すこと自体が、次の判断のハードルを下げてくれます。
過去に見送った物件の記録が積み重なれば、「今回の物件は過去のどのパターンに近いか」を比較できるようになり、判断のスピードも上がっていくと考えています。
株式投資の自動化で学んだ「仕組み化」の発想を不動産探しにも応用
株式投資では、Claude Codeを使って値動きのチェックや情報整理をある程度自動化する取り組みを進めてきました。
人の判断に頼る部分を減らし、決まった手順で情報を処理する仕組みを作ることで、継続しやすくなるという実感があります。
不動産の物件探しも、感覚や気分に頼らず、確認から記録までの流れを先に決めておくことで、続けやすさが変わってくるのではないかと考えています。
もちろん、現地確認や交渉など、最終的には人が動かなければならない部分は残ります。
ただ、そこにたどり着く前の情報整理の部分は、仕組み化できる余地が大きいはずです。
| 💡 次に試すこと ・メール受信時の即時判断ルールをまず1週間試す ・条件に近い物件は簡単なフォーマットで記録を残す ・週末に株式投資の管理とあわせて振り返り時間を確保する ・記録がたまったら、現地確認まで進めるかを判断する |
まとめ
今回は、不動産投資が止まっている理由と、その現状を認識した上で仕組み化を考える、という内容を書きました。
株式投資に比重を置くこと自体は、不動産投資を進めるための準備として続けていくつもりです。
仕組みを作ること自体がゴールではなく、実際に物件を確認し、行動につなげることが目的です。まずは1ヶ月ほど今回のルールを試してみて、うまくいった点・うまくいかなかった点を含めて、改めて振り返りたいと思います。
そのうえで、確認・調査・記録の仕組みを実際に回し始め、物件探しの動きに変化が出てきたタイミングで、その後の状況を改めて報告したいと思います。
