「不動産投資、いつかやりたいな」と思っているだけでは何も変わらない。
今回は実際に戸建て投資物件を紹介してもらい、シミュレーションして、動いたからこそ見えてきたことをリアルにお伝えします。
結果的には購入には至りませんでしたが、この経験はとても勉強になりましたし、今後の不動産投資への自信につながっています。
1章：信頼できる不動産会社との出会いがきっかけ
長年お付き合いさせていただいている不動産会社があり、担当の従業員の方と日頃から「不動産投資できたらいいな」という話をしていました。
そんな縁もあって、戸建て投資の入門にちょうどよい物件を紹介してもらいました。
これがまさに「よい不動産会社との関係づくり」の大切さを実感した瞬間でした。
普段から信頼関係を築いていたからこそ、よい物件情報を早めに教えてもらえたのだと思います。
今回紹介してもらった物件の概要は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
| 物件価格 | 600万円台 |
| 築年数 | 40年以上 |
| 客付け案 | 社宅として戸建てを探している企業への貸し出し |
| 所在地 | 北関東 |
2章：まず賃貸相場を調べる→AIをフル活用
物件を紹介してもらったら、まず周辺の賃貸相場を調べる必要があります。
「この地域でどのくらいの家賃で貸せるか」がわからないと、そもそも収益計算ができないからです。
ただ、自分で周辺物件を一つひとつ調べるのはかなり大変です。
特に時間のないサラリーマンにとっては大きな壁になります。
そこで私はAIを活用して周辺の賃貸相場を調べました。
物件の所在地・築年数・間取りなどの条件を入力するだけで、周辺相場の目安をすぐに把握することができました。
| 💡 AIを使った相場調査のポイント ・物件の所在地・最寄り駅・築年数・間取りを入力 ・「周辺の賃貸相場を教えてください」と聞くだけで相場や、想定家賃が高すぎるなどのアドバイスをもらえる ・複数の条件でシミュレーションして比較することも可能 |
時間のないサラリーマン投資家にとって、AIの活用は本当に有効なツールだと実感しました。
3章：AIでキャッシュフローシートを作成して徹底計算
賃貸相場がわかったら、次はキャッシュフロー計算です。
3本目の記事でも解説しましたが、不動産投資では「表面利回り」だけでなく、税金・空室リスク・諸経費・大規模修繕費まで加味した実質的な手残りを計算することが重要です。
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今回はAIに詳細なキャッシュフロー計算シートを作ってもらい、以下のような項目を全て入力して計算しました。
AIに作ってもらったシミュレーターの主な入力項目
| カテゴリ | 主な項目 | 今回の設定値 |
| 物件基本情報 | 物件価格・築年数・構造・面積 | 600万円台・築40年以上・木造 |
| 収入 | 年間家賃収入（満室想定） | 月6万円×12ヶ月＝72万円 |
| ローン計画 | 借入金額・金利・返済期間 | 400万円・2.5%・15年 |
| リスク・経費 | 空室率・年間経費率・諸経費率 | 10%・12%・5% |
| 法的条件 | 用途地域・前面道路・接道状況 | 物件情報から入力 |
| 税務 | 減価償却費・所得税・住民税 | 自動計算 |
| 投資効率 | 表面利回り・実質利回り・CCR・返済比率 | 自動計算 |
| 💡 このシートの優れている点は、30年間のキャッシュフロー推移まで確認できることです。 さらにそのシートをそのまま不動産会社との相談に活用できる業者相談用サマリーシートも自動作成されます。 時間のないサラリーマン投資家にとって、これ一つで調査から交渉準備まで完結できる便利なツールです。 |
計算結果：キャッシュフローがマイナスに
実際に計算してみたところ、家賃設定と諸経費・税金等を加味すると、現状の物件価格ではキャッシュフローがマイナスになることがわかりました。
| 確認項目 | 結果 |
| 表面利回り | 約12%（一見良さそう） |
| 空室・経費・税金・大規模修繕などを考慮 | 実質利回りは大幅低下 |
| キャッシュフロー | マイナス（手出しが発生） |
| 結論 | 物件価格をもう少し下げなければ利益が出ない |
4章：計算結果を持って不動産会社に行ったら…
計算結果をもとに「物件価格をもう少し抑えないと利益が出ない」という結論が出たものの、仕事が忙しくなかなか不動産会社に足を運べない日々が続きました。
やっと時間を作って不動産会社を訪問し、シミュレーション結果を見せながら「価格をもう少し抑えていただかないと利益が出なさそうです」という話をしたところ…
| 「その物件、うちの社長が買っちゃいました😅」 |
あちゃー…という感じでしたが（笑）、冷静に考えると「社長が買うほどの物件だった」ということでもあります。
最初から「築40年以上か、難しいかな」と諦めず、きちんとシミュレーションして「もう少し価格が下がれば利益が出る」という根拠を持って交渉しようとしたことは、見る目があったのかなとも思っています。
まあ、紹介してくれた時点でその物件がよいからこそ教えてもらえたわけなんですけどね（笑）。
5章：この経験から学んだ3つの教訓
① 紹介されたらすぐに動く
今回、最も反省したのはこの点です。
計算して結論が出た後、すぐに動いていれば結果は違っていたかもしれません。
よい物件はすぐになくなります。
次回はシミュレーションしてキャッシュフローがよさそうだったら、現地確認などすぐに行動に移そうと思っています。
② 現地確認でより正確なシミュレーションができる
今回は現地で物件を直接見ていませんでした。
実際に現地に足を運ぶことで、修繕がどのくらい必要かの見当がつき、よりリアルなキャッシュフロー計算ができると考えます。
そのため、次回は現地確認を行おうと思っています。
③ 動くことで相場感が身につく
「いつか買えたらいいな」と思っているだけでは相場感は身につきません。
実際に物件を調べ・計算し・交渉することで、「この地域の家賃相場はこのくらい」「この築年数ならこの価格が適正」という感覚が自然と養われていきます。
今回の経験はお金では買えない勉強になりました。
まとめ：失敗を恐れず、まず動いてみることが大事
今回の物件は購入には至りませんでしたが、この経験で得たものはとても大きかったです。
- 賃貸相場の調べ方・AIの活用方法を学んだ
- キャッシュフロー計算の流れが身についた
- よい不動産会社との関係づくりの重要性を実感した
- 「動かないとわからないこと」が山ほどあると気づいた
不動産投資は「いつか」ではなく「今から」動き始めることが大切です。
物件を見て・計算して・交渉する。
この繰り返しが相場感を養い、いざ本物の物件に出会ったときの判断力につながります。
次回こそ、よい物件が出たらすぐに現地に足を運び、スピード感を持って行動に移したいと思います！
