サラリーマンの戸建て投資、地方は空き家だらけなのか？ - 社労士パパのコツコツ投資録

「地方の戸建て投資って、空き家だらけで借り手がいないんじゃないの？」

不動産投資に興味を持ち始めたとき、こんな不安を感じる方は多いのではないでしょうか。確かに日本全国で空き家が増えていることはニュースでも話題になっています。

ただ、結論から言うと、「空き家が多い＝投資に向かない」は必ずしも正しくありません。むしろ見方を変えると、地方の戸建てはサラリーマン投資家にとって大きなチャンスが眠っているエリアでもあります。

私自身も現在、地方の戸建て投資を本格的に検討中で、物件探しをスタートしたところです。宅建士の資格を持っているため、物件情報を読み解く際にさまざまな視点で確認しながら進めています。

この記事では、地方戸建て投資のリアルをわかりやすく解説していきます。

1章：地方の空き家、なぜこんなに増えているのか？
2章：サラリーマンが地方戸建て投資をやるメリット
3章：地方戸建て投資のリスクと注意点
4章：実際にどんなエリアが狙い目か？
5章：宅建士として物件情報を見て気づいたこと
1. 市街化区域と市街化調整区域の違いを理解する
まとめ：地方戸建ては「正しく選べば」サラリーマンの強い味方

1章：地方の空き家、なぜこんなに増えているのか？

まず空き家が増えている背景を整理しておきましょう。

① 人口減少と高齢化

地方から都市部への人口移動が続いており、親世代が住んでいた家が子世代には不要になるケースが急増しています。特に地方の小さな町では、若い世代がほとんど都市部に出てしまい、残るのは高齢者ばかりという地域も少なくありません。

② 新築志向の文化

日本では「古い家より新しい家」という価値観が根強く、中古住宅の流通が欧米に比べて少ない傾向があります。その結果、古い家がどんどん余っていく状況が生まれています。

③ 相続問題と「実家の処分」問題

遠方に住む子どもが実家を相続しても、管理しきれず放置されるパターンが非常に多いです。

私は社会保険労務士として多くの企業の顧問をしていますが、顧問先の方からこんな相談をよく受けます。

「親が亡くなって実家を相続したけど、どうすればいいかわからなくて…」「売ろうにも買い手が見つからないし、解体するにもお金がかかるし…」「とりあえず放置しているけど、固定資産税だけ払い続けている状態です」

地方の空き家の例 — ウォーキング中にこうした空き家をよく見かけます。他人事ではなく、今まさに多くの人が直面している問題です。

遠方に住んでいるため管理ができない、かといって売ろうにも買い手が見つからない、解体するにもお金がかかる。そうしているうちに年月が経ち、気づけば空き家になってしまうケースが非常に多いのが現実です。

これは決して他人事ではなく、今まさに多くのサラリーマン世代が直面している問題です。こうした「どうしようもない空き家」が全国で積み重なっていることが、空き家急増の大きな要因の一つになっています。

総務省の調査では日本の空き家数は約900万戸（2023年）にのぼり、今後もさらに増加する見込みです。

2章：サラリーマンが地方戸建て投資をやるメリット

空き家が多いということは、裏を返せば安く買える物件が多いということでもあります。サラリーマンが副業として始めるメリットを整理してみましょう。

① 物件価格が圧倒的に安い

都市部では一棟アパートを買おうとすると数千万円が必要ですが、地方の戸建ては100万〜500万円台で購入できる物件も珍しくありません。サラリーマンが副業として始めるハードルが低いのが最大の魅力です。

② 融資なしでも始められる

価格が安いため、貯金からの現金購入も視野に入ります。融資審査を通す必要がないため、本業の収入や勤務先に影響されず始めやすいです。

③ 競合が少ない

都市部の投資物件は投資家同士の競争が激しいですが、地方戸建てはプロの投資家が手を出しにくいエリアでもあります。情報収集力と行動力があれば、割安な物件に出会えるチャンスがあります。

④ 利回りが高くなりやすい

物件価格が安い分、利回りが高くなりやすいです。都市部では表面利回り5〜7％が多いのに対し、地方戸建てでは10〜20％以上になるケースもあります。

⑤ 2024年法改正で不動産会社が本腰を入れ始めた

実は2024年7月1日から、800万円以下の低廉な不動産売買において、仲介手数料の上限が大きく引き上げられました。

改正前は安い物件ほど手数料が少なく、不動産会社にとって「割に合わない」として積極的に扱われないケースが多くありました。具体的な数字で見てみましょう。

例として300万円の物件の場合：

項目	旧特例（〜2024年6月）	新特例（2024年7月〜）
対象物件	400万円以下	800万円以下
売主からの手数料（税込）	最大19万8,000円	最大33万円
買主からの手数料（税込）	特例なし（原則計算のみ）	最大33万円
両手仲介の合計（税込）	最大約35万2,000円	最大66万円（税込）

💡 表の見方・旧特例：2018年〜2024年6月まで。売主からのみ最大19万8,000円（税込）の特例あり。買主は原則計算のみ。・新特例：2024年7月以降。売主・買主それぞれ最大33万円（税込）まで受領可能に拡大。・両手仲介：1社が売主・買主の両方を仲介する形。合計最大66万円（税込）が受け取れる。

今まで「手数料が安すぎて割に合わない」と敬遠されていた安価な物件でも、これからは不動産会社が積極的に売りに出す可能性が高まっています。

投資家目線で言えば、今まで市場に出てこなかった割安な物件が流通しやすくなるということです。地方戸建て投資を検討している方にとって、物件の選択肢が広がる大きな追い風になると考えています。

3章：地方戸建て投資のリスクと注意点

メリットだけでなく、リスクもしっかり把握しておきましょう。

① 空室リスク

最大の懸念点です。人口が少ないエリアでは、そもそも賃貸需要が限られています。購入前に「その地域に借り手がいるか」を必ず調査することが重要です。賃貸需要のないエリアの物件は、どんなに安くても避けましょう。

② 修繕コスト

安い物件は築年数が古いことが多く、屋根・水回り・外壁などの修繕費が思わぬ出費になることがあります。購入前のホームインスペクション（住宅診断）は必須と考えてください。

③ 出口戦略が難しい

地方の物件は売りたいときに買い手が見つかりにくいケースがあります。「売却益」より「家賃収入」をメインに考える投資スタイルが現実的です。最初から「長期保有前提」で購入する覚悟を持っておきましょう。

④ 管理の手間

遠方の物件は管理が大変です。地元の管理会社に依頼するのが基本ですが、管理費用もかかります。物件選びの段階で管理会社の有無も確認しておきましょう。

リスクを知った上で始めることが大切です。知識があるかないかで、投資の結果は大きく変わります。

4章：実際にどんなエリアが狙い目か？

すべての地方が投資に向いているわけではありません。以下のポイントで絞り込むのが基本です。

県庁所在地や地方中核都市の周辺エリア（人口が極端に減っていない地域）
工場・大学・病院の近く（安定した賃貸需要が見込める）
SUUMOやホームズで賃貸募集状況を事前に確認できるエリア
空室率が低く、似た物件の家賃相場が確認できるエリア

賃貸ポータルサイトで気になるエリアの似た物件の募集状況を調べることで、そのエリアの需要が見えてきます。空室が多すぎるエリアは避けた方が無難です。

5章：宅建士として物件情報を見て気づいたこと

私自身、宅建士の資格を持っているため、物件情報を見る際にいくつかの視点で確認するクセがついています。実務経験はありませんが、試験勉強で学んだ知識が物件選びの判断に役立っています。

その中でも特に投資判断に直結すると感じているのが、「用途地域」の知識です。

市街化区域と市街化調整区域の違いを理解する

物件情報を見ると「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉が出てきます。これは投資判断において非常に重要なポイントです。

区域	市街化区域	市街化調整区域
意味	積極的に市街化を進めるエリア。建物を建てやすい。	市街化を抑制するエリア。原則として新しい建物を建てられない。
投資への影響	建て替え・リフォームが原則可能。資産価値が維持されやすい。	建て替え不可の場合あり。売却困難・資産価値低下のリスクあり。

市街化調整区域の物件は価格が非常に安いことが多いですが、建て替えができない・ローンが組みにくい・売却が難しいなどのリスクがあります。私自身もまだまだ勉強中ですが、「安いから買ってみたら市街化調整区域だった」とならないよう、この点だけは必ず確認するようにしています。

物件情報の、区域区分や用途地域の欄は必ず確認しましょう。不動産ポータルサイトの物件詳細ページに記載されています。市街化調整区域の場合は特に慎重な判断が必要です。

宅建の勉強をしていると、こうした基礎知識が自然に身につきます。投資を本格的に考えているなら、宅建の勉強をしておくことは非常におすすめです。