不動産投資の物件調査方法｜初心者が最初にやるべき4つのステップ - 社労士パパのコツコツ投資録

前回の記事では不動産投資の物件の探し方についてお伝えしました。
楽待・健美家などの投資専門サイトへの登録や不動産会社との関係づくりなど、物件と出会うための方法をご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか？

気になる物件が見つかったら、次は「本当にこの物件に投資してよいのか」をしっかり調査する必要があります。
どれだけよさそうな物件でも、賃貸需要がなければ入居者は集まりません。
購入前の調査がその後の収益を大きく左右します。

今回は私が実際に実践している物件調査の方法を4つのステップで解説していますので、一緒に確認していきましょう！

物件調査の4STEPはこれだけ！

まず全体の流れを把握しておきましょう。

STEP 1賃貸需要

ホームズ「見える賃貸経営」でヒートマップを確認する

STEP 2人口動態

AIでエリアの人口・産業・将来性を調べる

STEP 3周辺施設

Googleマップで賃貸需要が生まれる施設を確認する

STEP 4競合物件

SUUMOやHOMESで競合物件の家賃相場を調べる

それでは各STEPを詳しく解説していきます。

まず最初に確認したいのが「そもそもこのエリアに借り手がいるのか」という賃貸需要です。
いくらよい物件でも借り手がいなければ意味がありません。

そこでおすすめなのが、ホームズが提供している「見える賃貸経営」というサービスです。

💡 見える賃貸経営とはLIFULL HOMESが提供する無料の賃貸経営サポートサービスです。
物件のエリアを入力するだけで、そのエリアでどのくらい賃貸物件が検索されているかをヒートマップで視覚的に確認できます。
URL：https://toushi.homes.co.jp/owner/

ヒートマップで色が濃いエリアほど検索数が多く賃貸需要が高いことを示しています。
物件を検討する前にまずこのサービスで需要を確認する習慣をつけておくと、投資判断の精度が大きく上がります。

賃貸需要を確認したら、次はそのエリアの将来性を調べます。
いくら今の需要があっても、人口が急減しているエリアでは長期的に空室リスクが高まります。

ここで活躍するのがAIです。
エリア名を入力するだけで人口動態・主要産業・地域の特徴などを一気に整理してもらえます。
仕事・育児・家事で忙しいサラリーマン投資家にとって、AIの活用はとても有効です。

💬 AIへの質問例「〇〇市の人口推移・主要産業・賃貸需要に影響しそうな特徴を教えてください」→ 人口動態・企業・工業団地・大学などの情報をまとめて教えてもらえます。

人口が増加または安定しているエリアか、それとも減少傾向にあるかを確認しましょう。
長期的に入居者が見込めるエリアかどうかの判断材料になります。

ただしAIの情報は最新でない場合もあるため、重要な数字は必ず市の公式サイトや統計データで確認するようにしましょう。

人口動態が確認できたら、次はGoogleマップで物件周辺の施設を調べます。
賃貸需要はその周辺にどんな施設があるかによって大きく変わります。

またGoogleマップのストリートビューを使うと、現地に行かなくても周辺の雰囲気や道路状況を確認できます。
実際に現地確認に行く前の事前調査として非常に有効です。